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Shepstone & Wylie
12 articles · 2 practice areas · 1 country · 5 years · Legal Industry Reviews
- Real Estate & Planning
What Are Life Rights?
El artículo explica en qué consisten los derechos vitalicios de ocupación (life rights) en los desarrollos residenciales para jubilados en Sudáfrica y cómo se diferencian del régimen de propiedad horizontal. El autor detalla que quien paga no adquiere el inmueble sino el derecho a ocuparlo mientras viva —extensible al cónyuge sobreviviente—, que no se pagan impuesto de transferencia ni derechos de registro y que la unidad no ingresa al patrimonio hereditario, además de describir cómo se reparte el precio en la reventa según los años de ocupación. También señala la dificultad para obtener financiamiento bancario por la falta de garantía y la protección que otorga la Housing Development Schemes for Retired Persons Act.
Sifiso MsomiSouth AfricaJuly 28, 2026Shepstone & Wylie - Real Estate & Planning
De-Mystifying the Myth that You Cannot Register a Mortgage Bond over Leasehold Rights
El texto desmiente la creencia de que no puede constituirse una hipoteca sobre derechos de arrendamiento en Sudáfrica. A partir de un caso hipotético de un arrendamiento a 30 años inscrito en el Deeds Office, el autor explica que la Deeds Registries Act 47 de 1937 considera propiedad inmueble a todo arrendamiento registrado de diez años o más, lo que habilita el registro de un mortgage bond sobre el derecho del arrendatario y no sobre el terreno del propietario. Describe asimismo los acuerdos tripartitos que exigen las instituciones financieras, con cláusulas sobre cancelación del arrendamiento, opción de arrendar, cesión a terceros y venta del inmueble. Concluye que la figura favorece el desarrollo de terrenos arrendados con financiamiento y requiere la cooperación de las tres partes.
Sifiso MsomiSouth AfricaMarch 30, 2026Shepstone & Wylie - Real Estate & Planning
The Sale of Land & the Use of Electronic Signatures
El texto advierte que la familiaridad con la firma electrónica no implica su validez para cualquier tipo de contrato. La autora explica las definiciones de “electronic signature” y “advanced electronic signature” de la Electronic Communications and Transactions Act 25 de 2002 y detalla que el Anexo 2 excluye expresamente los contratos de compraventa de inmuebles, los arrendamientos de más de veinte años, los testamentos y las letras de cambio. Concluye que, pese a algunos fallos que han validado acuerdos firmados electrónicamente —criticados y potencialmente revocables—, conviene mantener la firma manuscrita en la venta de inmuebles.
Heather MarsdenSouth AfricaDecember 22, 2025Shepstone & Wylie - Real Estate & Planning
Purchasing Property Within a Development: The Transfer Registration Process
El artículo describe paso a paso el proceso de registro de la transferencia de una propiedad adquirida dentro de un desarrollo inmobiliario en Sudáfrica. La autora advierte que no existe un plazo predecible y enumera las variables que inciden en la duración, desde las fases del proyecto hasta las aprobaciones regulatorias. Repasa la secuencia habitual: firma del contrato, cumplimiento FICA, garantía del precio, preparación de la documentación de transferencia, exención de derechos de transferencia ante el SARS, consentimientos, planos aprobados y certificados de ocupación. El texto concluye con el levantamiento de retenciones y el registro en la Oficina de Escrituras.
Karen SladeSouth AfricaAugust 27, 2025Shepstone & Wylie - Real Estate & Planning
Purchasing Property Within a Development: The Transfer Registration Process
El artículo describe paso a paso el proceso que sigue la compra de una propiedad dentro de un desarrollo inmobiliario en Sudáfrica hasta su inscripción registral. La autora recorre la firma del contrato, el cumplimiento de FICA y el aseguramiento del precio, la preparación de la documentación de transferencia y de la hipoteca, las exenciones de transfer duty ante el SARS, los planos aprobados por el Surveyor General, los certificados de ocupación y los certificados municipales de rates. Señala además que no existe un plazo predecible, pues varía según las fases del proyecto, los recursos disponibles y factores externos como las aprobaciones regulatorias.
Karen SladeSouth AfricaApril 23, 2025Shepstone & Wylie - Real Estate & Planning
Transfer Duty and VAT
El texto explica cuándo la adquisición de un inmueble en Sudáfrica genera IVA y cuándo derecho de transferencia, según el estatus del vendedor como contribuyente registrado. El autor detalla los requisitos para que la venta de una empresa de arrendamiento en marcha tribute a tasa cero: inscripción de ambas partes, acuerdo escrito sobre la transferencia como going concern y sobre el carácter generador de ingresos de la actividad, además del nivel de ocupación superior al 50%. Repasa asimismo la nota interpretativa 57 del SARS, que descarta la tasa cero en operaciones de venta con arrendamiento posterior y fija las condiciones para la venta de establecimientos agrícolas.
Sifiso MsomiSouth AfricaNovember 26, 2024Shepstone & Wylie - Real Estate & Planning
The Land is Mine, Right?
El texto explica cómo la MPRDA abolió el principio de derecho común cuius est solum y estableció al Estado como custodio de los derechos minerales, de modo que el Estado puede otorgar derechos mineros sobre un predio sin el consentimiento del propietario. La autora describe el proceso de consulta previa y su alcance según la jurisprudencia, y relata la breve derogación en 2021 de la regulación 39(2)(b) de las EIA Regulations, que por un tiempo exigió el consentimiento del dueño antes de su restablecimiento retroactivo en 2022. Concluye que la compra de inmuebles conlleva el riesgo de que se otorgue un derecho minero y que exigir el consentimiento frenaría la actividad minera.
Natercia dos Santos NizSouth AfricaAugust 26, 2024Shepstone & Wylie - Real Estate & Planning
To Have and to Hold: The rights of an Occupier
El texto comenta un fallo de la Corte Constitucional sobre los derechos de una ocupante de 84 años y su hijo con discapacidad frente al propietario de un inmueble en Somerset West. Los autores explican el análisis del tribunal bajo la sección 4(7) de la PIE y las disposiciones de la ESTA, con atención a la edad, el género y la discapacidad de los ocupantes. La Corte ordenó al propietario adquirir una vivienda adecuada de dos dormitorios cercana al inmueble y asumir los costos de reubicación, buscando equilibrar los derechos de propiedad con la justicia social.
Leza Kotze, Thato MotsiriSouth AfricaMarch 20, 2024Shepstone & Wylie - Real Estate & Planning
Purchase Of An Immovable Property “As Is”—Voetstoots
El texto explica el alcance de la cláusula voetstoots, por la que el comprador adquiere un inmueble en el estado en que se encuentra, con sus defectos patentes y latentes. El autor recuerda que el artículo 67 de la Property Practitioners Act de 2019 obliga al vendedor a completar un formulario de divulgación de defectos antes de otorgar mandato de venta. Comenta después la decisión del Tribunal Supremo de Apelación en el caso Le Roux contra Zietsman, en la que se concluyó que el vendedor ocultó fraudulentamente las filtraciones del techo y que, por ello, la cláusula voetstoots no le servía de defensa.
Sifiso MsomiSouth AfricaDecember 5, 2023Shepstone & Wylie - Real Estate & Planning
Financial Assistance For Businesses Going “Off-Grid”
El artículo describe los préstamos que las entidades financieras sudafricanas ofrecen a pequeñas y medianas empresas para adquirir sistemas solares, generadores, baterías e inversores frente al loadshedding, garantizados mediante bonos notariales especiales. Los autores explican que estos bonos, regulados por la Security by Means of Movable Property Act y registrados ante el Registrador de Escrituras, permiten al deudor conservar la posesión del bien gracias a una prenda ficta. Subrayan la exigencia jurisprudencial de identificar los activos de forma inequívoca, normalmente por número de serie, y contrastan el bono especial con el bono notarial general.
Sifiso Msomi, Heather MarsdenSouth AfricaAugust 24, 2023Shepstone & Wylie - ESG
ESG and the JSE's sustainability disclosure
El artículo explica cómo se ha desarrollado el enfoque ESG en Sudáfrica a partir del King IV Code y de los requisitos de reporte que la Bolsa de Johannesburgo impone a las sociedades listadas. Describe la Sustainability Disclosure Guidance 2022 de la JSE y las métricas de gobernanza, sociales y ambientales que las organizaciones deberían divulgar. Los autores concluyen que una divulgación bien elaborada facilita el acceso a capital, mejora la gestión de riesgos y fortalece la reputación corporativa.
Suhail Ebrahim, Natercia dos Santos NizSouth AfricaApril 25, 2023Shepstone & Wylie - Real Estate & Planning
Sale of a Rental Enterprise in South Africa
El texto explica el tratamiento de la venta de una empresa de arrendamiento sobre inmuebles comerciales en Sudáfrica cuando se transfiere como negocio en marcha. La autora detalla los requisitos del artículo 11(1)(e) de la Value Added Tax Act 89 de 1991 para aplicar la tasa cero de IVA: que ambas partes sean contribuyentes registrados, que acuerden por escrito el carácter de going concern y que se transfieran todos los activos necesarios. Aclara además que el artículo 34 de la Insolvency Act 26 de 1936 no resulta aplicable porque la operación queda fuera de la definición de "trader", y enumera los aspectos que debe cubrir la debida diligencia del comprador.
Thulisile ButheleziSouth AfricaOctober 28, 2022Shepstone & Wylie
